在上海，见证一场“主动更新”

编者按

百年风华，归于上海静安里。

这片土地的故事，从1898年老北站的汽笛声开始。德隆烟厂的烟囱、泰山大戏院的霓虹、唐绍仪故居的砖墙......共同织就了一部上海近代史的切片。百年流转，当城市更新的浪潮席卷而来，华发没有选择推倒重来，而是用了近两年时间，把那些快要被遗忘的历史一一找回来，修缮、复原、激活。

于是唐宅的清水砖墙重新迎来访客，石库门里弄重新升起烟火，222席风貌别墅在百年肌理中生长而出。从城市更新的整体格局，到每一户的户型尺度与立面细节，这片土地的新生，是从外到内的完整兑现。

「探新系列」带你走进静安里，看一座百年街坊如何完成它的新生。

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夜幕降临，唐宅的清水砖墙在灯光映照下渐次亮起。光束沿着砖缝缓缓游走，仿佛一支笔在时间的纸页上续写下新的篇章。

它已在这里伫立百余年。

20世纪，这里是沪上望族的私宅，上海滩繁华的生动注脚。现在，它成为国家城市更新进程中的鲜活样本。

成片的石库门里弄、泰山大戏院的旧址、德隆烟厂的烟囱共同构成了一幅上海城市记忆的拼图。

2026年，国家《城市更新“十五五”规划》出台，历史风貌保护与活化利用成为重要方向。上海也陆续出台相关细则，推动城市更新从“增量开发”走向“存量焕新”。

而在政策密集落地之前，华发已经率先交卷，在这里完成了一次超前的实践。

▲泰山剧场

政策频出  城市更新进入”深水区“

过去，城市更新往往意味着拆除与重建——老旧街区被整体推平，历史建筑被新楼替代，独特的历史记忆与文化气质荡然无存。

随着城市发展进入“存量时代”，政策和方向也逐渐明朗——城市更新不仅是空间改造，更是历史文化传承与生活方式重塑。

静安里的价值，恰恰在于它并非在政策出台后的顺势调整，而是在政策出台前便走出了一条正确的路。

这条路，便始于这片承载百年历史的土地。

1898年，盛宣怀督办淞沪铁路上海站，选址武进路北侧。随着铁轨铺设，汽笛鸣响，上海拥有了连接世界的陆上门户。

老北站带来了人流与物流，也带来了思想、文化与商业，武进路一带很快成长为上海最早的工商业聚集区之一。

德隆烟厂烟囱日夜吞吐，泰山大戏院里唱腔婉转悠扬,百星大戏院灯火通明……工业文明与都市文化交汇碰撞，使其成为上海近代发展的重要缩影。

▲唐宅实景图

唐宅正是在这样的背景下建成。

作为民国首任国务总理唐绍仪的重要会客居所，它曾见证近代中国政治、外交与文化的风云际会，也记录着一个时代的精神气象。

如今百年流转，尽管老北站的铁轨拆除，德隆烟厂停产，泰山大戏院沉寂……但历史的记忆却从未消失——它被保存在清水砖墙里，沉淀于石库门拱券之间，也镌刻在街巷肌理之中。面对这样一部厚重的编年史，华发没有选择翻篇重写，而是选择以“成片开发、整体更新”的底层逻辑——

恢复百年前“南市北里”的空间格局：南侧是商业街区，北侧是居住里弄，商业与居住重新形成有机的互动。

这不是简单的建筑修复，而是一场对城市历史文脉的系统唤醒。

修旧如旧  超前的城市更新实验

城市更新最难的，从来不是建设，而是克制。尤其是在核心城区，每一平方米土地，都意味着巨大的开发价值。

唐宅修缮的第一步，不是施工，而是考证。

这幢花园住宅百余年来历经多次加建改建，原始面貌已模糊不清，经过系统史料考证才确认其主人为民国首任内阁总理唐绍仪。

身份厘清之后，修缮团队又将1907年的原始图纸、1937年的照片及2023年的现状测绘图资料交叉比对验证，反推还原建筑原貌。

研究发现，建筑主体虽然保存较好，但烟囱、穹顶、铜质屋顶、风向标等重要构件已经消失，部分外廊也在后期改建中发生变化。

知道它原本的样子，才能知道如何修复。修缮团队定下三条铁律：原材料、原工艺、原样式。

最具挑战的是屋顶修复。

西楼原有的四方尖顶和铜质风向标早已消失，设计团队只能依据历史图纸和一张老照片，反推演建筑比例和构造关系，重新制作安装，最终把消失近百年的轮廓重新装回天际线。

▲唐宅实景图

立面修复同样极富挑战性。

修缮团队逐砖检测、逐砖判定、逐砖修复。修补用砖严格按照原砖规格、色泽与工艺进行寻找匹配，确保整体风貌协调统一，拱券外廊、砖雕细部坚持手工复原。

室内修复则坚持“能留的绝不动”。

西楼木楼梯、木柱、木门窗套、木壁炉套等原有构件全部原位保留。同时，在不破坏格局的前提下植入现代展陈系统，使建筑兼具历史展示与公共文化功能。

▲唐宅实景图

花园空间也被重新梳理恢复。

修缮团队优化交通组织、重塑庭院关系、适度打开边界，使建筑与城市街道重新建立联系。

从2023年7月启动，整个项目历经档案考证、审批论证、检测试验、施工验收等多个阶段。过程漫长，却一步也没有省略。

这正是静安里城市更新最核心理念——尊重历史，还原历史。

城市更新  最终是为了”留住人“

城市更新最终要回答的问题，不仅是建筑修得有多好，更在于人是否愿意留下来。

日本横滨的红砖仓库，重开后长时间不温不火，后来依靠持续不断的展览、音乐节和市集活动吸引人流，才让片区真正地重获活力。

英国伦敦的国王十字车站片区，依赖的是创意产业与文化生态的长期培育，导入产业人群，如今已是伦敦租金涨幅最快的区域之一。

成功的城市更新案例，往往遵循相同的逻辑。

唐宅修缮完成后，华发并未将它作为被围栏保护的“展品”，而是向公众开放，让它重新回归城市生活。

艺术展览、品牌发布、文化沙龙、美学活动陆续在这里上演，百年历史建筑再次成为人与人交流、人与城市对话的空间。

▲唐宅实景图

事实上， 这也是国家《城市更新“十五五”规划》的题中之义——

历史建筑修复不只是空间重建，更是内容运营与生活场景重塑，让历史继续参与今天的生活。

从唐宅到整个静安里项目，华发并非简单地建设了一批风貌别墅，而是在上海内环核心区重塑一个兼具历史感与烟火气的城市街区。

▲静安里实景图

住宅部分——

222席风貌别墅星罗棋布于石库门里弄格局之中。根据建筑保护等级形成保留改造、更新改建、风貌新织三类形式，演绎出10种不同立面风格。

法式尚美花园与德式美伦花园被融入海纳百川的海派文化语境，在东西方结合、历史风貌与现代生活之间建立平衡。

有资深的设计从业者这样评价： “很吃这种‘旧里弄+新生活’的平衡感，非常舒服、克制、耐看，比单纯堆砌出来的豪华更打动人。”

▲静安里实景图

再看商业——

9000平方米的石库门商业街区，华发摒弃了传统的招商逻辑，而是花了一年多时间去筛选具有内容运营能力和社群属性的品牌。

四大商业品牌，AArt带来艺术策展，WeCycle带来骑行社群，Msblack做花艺圈层社交，上下提供美学体验。

这些品牌不仅经营商品，更自带社群和内容的生活方式提案，持续生产内容、组织活动、连接人群。

住宅提供留下来的空间，商业提供留下来的理由。两者咬合在一起，共同构成了完整的“留人”闭环。

▲静安里南市北里规划示意图

市场表现验证了这一模式的价值。

2025年8月，静安里首开即拿下当月上海风貌住宅市场销冠，2026年“五一”期间揽金超2亿元。2026年初，商业街区陆续开业后，首月客流和销售额均超出预期。

结语

近日，《静安里：一个街区的风华与重生》新书发布，完整记录了老街区从岁月沉淀到城市焕新的全过程。

从唐宅修缮到复刻“南市北里”，从历史保护到持续运营，静安里的实践恰好回应了《城市更新“十五五”规划》提出的方向——

保护第一、应保尽保、以用促保。

当越来越多城市开始探索城市更新的新路径时，静安里已经率先完成了一次验证：

最好的保护，不是封存历史，而是让历史重新成为生活的一部分；

最好的更新，不是推倒重来，而是在尊重城市记忆的基础上创造新的价值。

这或许正是未来城市更新最值得借鉴的答案。